Mnozí finančníci se shodnou na tom, že hypotéka je jediný povolený dluh. Nejlepší je samozřejmě nezadlužovat se (jak říká i Warren Buffet a píšu v tomto blogu), ale při hypotéce se běžně dělá výjimka.
Jako křesťan nepokládám hypotéku za hřích, kterému bychom se měli vyhnout (Bible nikde neříká, že mít dluh je hříšné), ale není pro mě ani záchranou, která vyřeší všechny mé problémy. Tak jako při všem se chci i u hypoték držet zdravého rozumu a hodnot, které vycházejí z biblické víry.
Nejprve hodnoty
Pokud nevěříte v Ježíše, mohou se vám tyto hodnoty zdát mimo. Je to sice na jinou debatu, ale velmi rád bych si s vámi popovídal o hodnotách, na základě kterých děláte svá rozhodnutí vy (klidně mi napište zprávu). Já osobně věřím, že právě biblické hodnoty jsou pevným základem pro smysluplně prožitý život. Proto je zde uvádím. Jako křesťan vím, že jakýkoliv příbytek zde na zemi je ve srovnání s věčností a nebem jako stan v porovnání s domem. I stan je třeba rozložit, zabezpečit proti větru, vodě atd., Ale netřeba se tvářit, že v něm budu navždy. Dům či byt je stejnou investicí. Je to na dlouho a může to být na celý život. Ale není to navždy, a tudíž není tou nejdůležitější věcí na světě.
Chceme bydlet pěkně, útulně, stylově atd., Ale vždy by měla přijít i nepříjemná otázka: Je to nezbytné? Nedají se ty peníze investovat tak, že z dlouhodobého hlediska (věčnosti) přinesou více užitku? Osobně si při výdajích často vzpomenu na poslední scénu z filmu Schindlerův seznam. Oskar Schindler zachránil kopec lidí, avšak na konci si uvědomuje, že kdyby neutratil tolik peněz, kdyby neměl takové drahé auto, kdyby se některých věcí vzdal, mohl zachránit více lidí. Toto je dlouhodobé hledisko. Jako křesťan se vždy musím dívat na to, jak spravuji své peníze a majetek. Ne z perspektivy 80 let zde na zemi, ale z perspektivy věčnosti.
Koupě, pronájem, mamahotel či komunita?
Na začátek je třeba zvážit i jiné možnosti, než koupi či hypotéku. Co když pro vás existuje i jiná, lepší možnost? Je pronájem lepší než koupě? To je otázka. Mít “své” dodává člověku asi větší spokojenost, než bydlet v “cizím”. Pronájem možná vyžaduje více odvahy a víry. Možná ještě více, když je člověk starší, zakládá rodinu či se stará o děti. Nicméně nelze zapomínat na to, že i toto je možnost a jsou životní okolnosti a situace, kdy je pronájem lepším řešením. V souladu s prvním bodem platí, že není příliš dobré vázat se na majetek. Ježíš také jednou řekl: “Lišky mají své nory, ptáci své hnízda, ale Syn člověka nemá kde by hlavu složil.” (Lukáš 9:58) Jestliže máš jasné povolání, nemovitost není nutnost. Naopak, může to být překážka.
Mamahotel? Mnozí se tomuto přístupu vysmívají, a to z jasných důvodů. Pokud jen vysáváte své rodiče, máte 30 let a jste bez pravidelného příjmu, je nejvyšší čas postavit se na vlastní nohy a postarat se o sebe. Kdo nepracuje, ať nejí, platí, pokud to s následováním Ježíše myslíte vážně. Na druhé straně, generační bydlení, i když má mnoho úskalí, může být nejen dočasným, ale i trvalým řešením, jak získat střechu nad hlavou a nezadlužovat se hypotékou. Samozřejmě, člověka to učí velké pokoře, kompromisům, skromnosti a mnohým dalším skvělým charakterovým vlastnostem. V případě, že se nastaví jasné hranice, může i toto uspořádání fungovat a přinášet radost prarodičům (protože mají nablízku své děti i vnoučata) a zároveň rodičům usnadňují finanční situaci.
Komunitní bydlení? Více rodin, větší kapitál, výhodnější nabídky. Možnost, že se dají dohromady 3 či více rodin a rozhodnou se společně koupit větší nemovitost nebo více nemovitostí v lokalitě, kde to je mnohem levnější možná zní pro někoho jako z roviny sci-fi, ale existují i takové možnosti a třeba je zvážit. Doba je těžká. Mimořádná situace si někdy žádá mimořádné řešení. Každý rozumný člověk se vyhýbá dluhům. Říká to moudrý král Šalomoun v knize Přísloví, ale i mnozí finanční experti této doby. Pokud je dluh nezbytný, třeba vše podřídit tomu, aby toho bylo co nejméně a trvalo to co nejkratší dobu.
Na co by člověk měl pamatovat, když si jde brát hypotéku?
OK, padlo rozhodnutí – jde se do vlastního. Ať už jdete do bytu, domu nebo jdete stavět, hypotéce se na 95% nevyhnete. Jak tedy vzít hypotéku tak, aby vás to nepoložilo na kolena a dokázali jste ji splácet? Známý americký finanční poradce Dave Ramsey doporučuje několik věcí, kterými jsem se inspiroval i při psaní tohoto článku. Nabízím vám 5 bodů, kterých je rozumné se držet:
1 – Nemít žádné závazky, resp. vyplatit je ještě předtím, než přistoupíte ke koupi bytu / domu. Není dobrý nápad pouštět se do takového velkého závazku, pokud člověk nemá vyřešeny menší závazky. Nikdo se nechce utopit v dluzích a exekucích. Pokud se chystáte jít do vlastního bydlení, které budete financovat hypotékou, určitě nemějte žádné jiné dluhy. (Toto je jinak první otázka, kterou dostanete od finančního poradce v bance, v níž jdete požádat o hypotéku. Také banky mají mechanismy a přepočty, díky kterým umí zhodnotit vaše “finanční zdraví”, a věřte, že pokud máte dluhy, začínají jim svítit všechny kontrolky.)
2 – Mít finanční “železnou rezervu” na 3 – 6 měsíců. Mít finanční rezervu je nezbytné pro každého, kdo se nechce spoléhat na věty typu: “Mně se to nikdy nemůže stát.” nebo “Vždyť Bůh se už o nás nějak postará.” Zatímco ta první mluví o přehnané sebedůvěře a neochotě přiznat si, že život a okolnosti opravdu nemáme ve svých rukou, ta druhá zní na první pohled zbožně. Ano, jsou situace, kdy se Bůh zázračně stará, i přes našim chybám, lenosti, pýše atd.
A jsou mimořádné situace, kdy Boží zásah potřebujeme, protože nic jiného nám už nezbývá a vyčerpali jsme všechny lidské možnosti. Ale tato věta se nesmí stát omluvou naší lenosti, pýchy, neochoty utáhnout si opasek, zapřít se či pracovat. V každém případě, předtím, než se chystáte udělat tak zásadní finanční rozhodnutí jako je hypotéka, potřebujete mít železnou rezervu. Pro případ, že se stane něco neočekávaného. (Last minute zájezdy za super cenu nebo supervýhodné koupě nového auta – ne, toto mezi neočekávané výdaje nepatří).
3 – Posoudit, jaký byt/dům si mohu dovolit. Toto je klíčové a základní pravidlo. Mnoho lidí by chtělo bydlet v centru Bratislavy, ale ne každý na to má. Vždy je třeba určit, jak velký byt / dům potřebujete (což závisí na vaší situaci, kdo všechno bude v nemovitosti bydlet, jak velkou rodinu máte či plánujete atd.) A také lokalitu. Pokud je to příliš daleko od místa, kde každý den pracujete, a denně tak strávíte v autě / autobuse / vlaku 3 – 4 hodiny, pak si potřebujete buď najít jinou práci, nebo jiný byt, nebo se smířit s cestováním (ale 4 hodiny denně = 20 hodin týdně = cca 1 040 hodin ročně – a to je neuvěřitelných 43 dní – přepočteno na peníze a průměrnou mzdu na Slovensku cca 2 230 € / ročně, které jste mohli vydělat, kdybyste necestovali).
To, co tímto chci říct, je, že třeba najít takové řešení, které bude rozumné a finančně vás nezruinuje. Odborníci radí, že pokud už máte hypotéku – měla by být v rozmezí 25 – 40% vašich měsíčních nákladů – já (a v podstatě i Dave Ramsey) radím držet se dolní hranice. (Podobnou cifru doporučuje i viceguvernér NBS Ľudovít Odór – cca 23% na bydlení.)
Co to znamená?
Pokud měsíčně vydělá naše domácnost 1 600 €, tak náklady na hypotéku, pojištění hypotéky (které mnohé banky vyžadují) + náklady na bydlení – tedy voda, elektrika, plyn, daň z nemovitosti, daň z odpadů, platba do bytového družstva …), mohou být maximálně 400 € (25%), a to je docela natěsno … V každém případě je třeba určit rozumnou hranici, abyste se nedostali do problémů.
4 – Našetřit alespoň 20% ceny nemovitosti (Ľudovít Odór říká 15%), a také zmiňuje, že hypotéka by měla být maximálně ve výši trojnásobku ročního příjmu domácnosti. Pokud tedy ročně vyděláte 1 600 x 12, tak potom hypotéka by měla být maximálně ve výši 57 000. Tedy, nemovitost by vás neměla stát více než 57 000 a 14 000 byste měli mít našetřeno předem. Pokud si těch 14 000 potřebujete ušetřit předem, je to relativně jednoduché. Potřebujete odkládat cca 400 € / měsíc a za cca 3 roky máte našetřeno.
Že 400 € / měsíčně je strašně moc a nedokážete tolik odložit? No, otázka je, že pokud to nedokážete odložit nyní, jak si můžete být jisti, že když si vezmete hypotéku, budete ji v cca stejné výši vědět splácet každý měsíc? Právě takové šetření je velmi dobrým tréninkem a přípravou na to, že se hypotékou zavážete na 15 let splácení takové částky každý jeden měsíc. Bez ohledu na výšku výplaty, rodinných okolností a společenské situace. Tak to je. (Možná máte chuť se právě teď vrátit k bodu – koupě nebo pronájem ????, klidně. Je to velmi vážné rozhodnutí, které ovlivní váš život na více než 10 let.)
Ale co když jste právě objevili nemovitost vašeho srdce za fantastickou cenu, ale ještě nemáte naspořenou železnou rezervu ani 20% z ceny dané nemovitosti? Co když se ale tato nabídka již nebude opakovat? Co když je toto “tou nabídkou”, kterou vám Bůh dal do cesty? Banka, rodiče, známí, nebankovka – to jsou všichni, co by vám možná půjčili těch posledních 20%, jen abyste to mohli koupit hned.
Myslím, že tady je na místě procvičovat svou trpělivost a víru v Boží zaopatření ještě více. Bůh se postará a dá vám nemovitost v pravý čas. Tehdy, když budete zodpovědně připraveni vzít hypotéku. Tedy – budete mít železnou rezervu a zároveň našetřeno 20% ceny nemovitosti. To nejhorší, co může člověk udělat, je rozhodovat se v časovém a emocionálním vypětí. Tehdy děláme ty nejhorší finanční rozhodnutí (obchodníci to velmi dobře vědí, proto na vás často vyskakují časově omezené nabídky – jen se rozhodněte hned, protože pak to už tak výhodné nebude …). Právě proto je klíčové spolehnout se na zdravý rozum a důvěřovat Bohu, že On se opravdu postará.
5 – Neberte si hypotéku na více než 15 let, a pokud situace dovolí, splaťte ji mimořádnými splátkami dříve – další z doporučení Davea Ramseyho. Jeho důvody jsou:
- méně přeplatíte na úrocích (i pojistkách hypotéky a dalších nepřímých výdajích, které budete mít, i když si to možná neuvědomujete),
- majetek vám patří dříve, a to vám dodá větší pohodu,
- dluhu se jednoduše zbavíte dříve – 15 let je 1/2 z 30. Čím kratší dobu jste dlužníkem, tím lépe. Já souhlasím (i když dodávám, že škoda, že jsem tuto radu neslyšel v období, kdy jsem si sám bral hypotéku).
Poslední věc, na kterou chci upozornit, je studie, kterou na 10 000 domácnostech (s hodnotou majetku více než 1mil $) udělal jeden výzkumný tým v USA. Z ní vyplývá, že taková domácnost splatila svou hypotéku v průměru za 11 let. Tím nechci říci, že toto je cesta, jak se člověk může stát milionářem, avšak je to ukazatel, že lidé, kteří jsou bohatí, nakládají s hypotékami takovýmto způsobem. Myslím, že můžeme říci, že mají takový velký majetek díky (ne navzdory) svému finančnímu chování. Tedy – i z tohoto hlediska to vypadá jako rozumný způsob, jak přistupovat k hypotéce.
Proč se bojím dluhů a hypotéky?
Možná se teď ptáte: “Martine, proč se tak bojíš hypotéky? Vždyť to není nic strašného. Každý ji má. Zvykej si. Užívej si život. Investuj. Vyděláš víc, než když se budeš snažit ji splatit co nejdříve.” Matematicky – ano, může to vypadat výhodněji. A ano, určitě jsou případy, kterým to vyšlo. Ale tato matematika vychází ze statistiky – přesného součtu nepřesných čísel.
To, že statistický výnos nějakých fondů byl v minulosti takový, jaký byl, neznamená, že to tak bude dnes nebo zítra. To, že v minulosti byla nějaká inflace, neznamená, že i v budoucnu to tak bude. Nikdo nemá křišťálovou kouli. I slovenské přísloví – lepší vrabec v hrsti než holub na střeše to říká. Ale i statistika amerických milionářů. Takže – na investice přijde čas později. Nyní se zbavme dluhů.
Dluh – jak říkají milionáři – není dobrý. A čím dříve se ho člověk zbaví, tím lépe. Tím má větší pohodu, stabilitu v životě a je schopen mnohem lépe zvládnout i velmi nepříznivé životní situace. A v konečném důsledku, Bible to tvrdí již staletí. Nemít dluhy je rozumnější než je mít. (Boháč panuje nad chudými, dlužník je otrokem věřitele. Přísloví 22:7) Můžete si říci: Mám našetřeno 20 000, banka mi je ochotna půjčit až 80% ceny nemovitosti – tak si koupím byt za 100 000 eur. Vydělávám 900 €, takže to zvládnu. Hypotéka 80 000 na 30 let, to je cca 280 € měsíčně.
Je tu však několik proměnných. Co když ztratíte práci, resp. nebudete schopni splácet? Co když se dostanete do pozice, že to v práci nebudete zvládat (kvůli špatnému šéfovi, velkému psychickému tlaku nebo jiným okolnostem)? Jak snadno se vám bude dávat výpověď, pokud víte, že máte “na krku” hypotéku? Co když se stane něco neočekávaného, a budete muset prodat byt / dům, na který máte hypotéku? A co když právě v tomto období klesne cena bytu? Je jasné, že tato situace může nastat i během prvních 15 let. Ale během 30 let je tato situace minimálně matematicky 2x pravděpodobnější (bez zohlednění jiných životních situací, věku a s ním spojeného zhoršování zdravotního stavu atd.)
Závěr
Pokud bych měl shrnout tento článek do jednoho odstavce, znělo by to takto:
Hodnoty, z nichž vycházíte a na základě kterých fungujete v životě, jsou nejdůležitější. Cesta nebude jednoduchá, proto je mějte nastaveny správně. Ideál při koupi nemovitosti je nepůjčovat si. To se ale ve většině případů asi nedá. V tom případě navrhuji půjčit si co možná nejméně a splatit to co možná nejdříve. Ano, jsou názory, že hypotéka je nejlevnější půjčka a proto bychom se neměli bát atd. Já jsem za to – pokud je možné, vyhněte se dluhům. Mít dluh je horší, než ho nemít.
Skákejte tak vysoko, jak si můžete dovolit.
Myslím, že informací je v tomto článku dost. Toto všechno jsou věci, které je dobré vědět dříve, než se rozhodnete, zda a jak velkou hypotéku si vezmete. Jaké jsou vaše zkušenosti? Jaká je vaše praxe? Co funguje a co nefunguje? Pokud jste dočetli až sem, velice se těším a budu vděčný, pokud mi napíšete k tomuto článku váš komentář, názor, podněty na další články, vaše zkušenosti s hypotékou či bydlením, ale klidně i nějakou otázku (pište na můj facebook, instagram a na email).
Autor: Martin Viglaš
Zdroj: Chcemviac.com